Majdnem az adásvételik felénél felmerül a kérdés ügyfeleim részéről: kell adót fizetnem és ha igen, akkor mennyit?
Hoztam egy kisebb összefoglalót és néhány példát szemléltetésnek, hogy könnyebben átlássuk a helyzetet.
Adót? Ingatlan eladása után? Miért kellene fizetnem?
Nos, adott egy ingatlan, mely lett X évben vásárolva. Te X+2 év múlva eladod. Várhatóan az ingatlan árak felfelé mentek, így többért adod el, mint amennyiért vetted, tehát az eladási és a vételi ár között különbség lesz. Ez a különbség a te jövedelmed része, ezért ez után személyi jövedelmi adót (SZJA) kell megfizetni.
Mennyi is az annyi?
Nos, kezdjük azzal, hogy ha már több, mint 5 éve vetted az ingatlant, az a jó hír, hogy már semennyi adót nem kell fizetni!
De hoztam egy friss, idei táblázatot, mely alapján ki tudod kalkulálni, mennyi adót is kell majd befizetned.
| Az eladás éve | A vásárlás éve | A jöv. adóköteles része |
| 2023 | 2023 | 100% |
| 2023 | 2022 | 100% |
| 2023 | 2021 | 90% |
| 2023 | 2020 | 60% |
| 2023 | 2019 | 30% |
| 2023 | 2018 | 0% |
Ez eddig eléggé egyszerű lenne. De itt még nincs vége a számolásnak, mivel a jövedelem az nem csak az eladási és a vételi ár különbözete. Időközben költöttél is az ingatlanra (pl. adásvételinél az ügyvédi díj, esetleges felújítások, az ingatlanközvetítő díja, stb.), melyeket az eladási ár és a vételár különbözetéből le kell vonni és ami így jön ki, az lesz a jövedelem. Nagyon fontos, hogy mindenről legyen számla, hogy igazolni tudd az ingatlannal kapcsolatos kiadásaidat!
Mennyi a SZJA százaléka?
A személyi jövedelemadó a jövedelem 15%-a. Erre a későbbiekben nézzünk is pár példát!
2023-as példák
Egyik ügyfelünknek sikeresen eladtuk a lakását a 2023-as évben. Ő a lakást 2021. februárjában vette, így személyi jövedelemadót kell utána fizetnie. A számokat kerekítettem, a könnyebb számolás érdekében.
A lakást 2021. februárban 42.000.000 Ft-ért vette. Előtte nem adott el 3 éven belül ingatlant, ezért a 4%-os illetéket is megfizette. Az ügyvédi költség 0,7% volt. A lakásra felújítás céljából ráköltött 2.000.000 Ft-ot (ebben benne volt egy szobában laminált parketta elhelyezése, festés stb.), melyet számlával tudott igazolni. Mivel prémium megbízásunk volt, az ingatlanközvetítés díja 2% volt, melyről szintén számlát kapott. Az irányár 54.900.000 Ft volt, végül 53.000.000 Ft-ért adtuk el.
Akkor számoljunk egy kicsit:
Kiadások:
- az ingatlan vételára: 42.000.000 Ft
- ügyvédi költség: 294.000 Ft
- illeték: 1.680.000 Ft
- felújítás: 2.000.000 Ft
- ingatlanközvetítői díj: 1.060.000 Ft
Ezek az elszámolható költségek, melynek az összege 47.034.000 Ft. Az eladási ár 53.000.000 Ft volt, a kettő különbözete 5.966.000 Ft. Ez a jövedelem, melyet a lakás eladásával szerzett, de ugye a fenti táblázatból már tudjuk, hogy nem az egész összeg, hanem a 90% után kell adót fizetni,
tehát
A jövedelem 90%-a 5.369.400 Ft, melynek a 15% adója 805.410 Ft
Jöjjön egy másik példa:
Ügyfelünknek 2023-ban adtuk el a kertes házát. 2019-ben vette 38.000.000 Ft-ért, eléggé felújítandó volt, sok pénze és munkája volt benne, hogy az eladási állapot megvalósuljon. Miután felújította, megváltozott az élethelyzete, így az eladás mellett döntött. A teljes felújítás kb. 20.000.000 Ft volt, azonban mivel sok mindent maga csinált, az anyagról a számlát nem tette el, ezért a jelentős részét a felújításnak nem tudta elszámolni a SZJA számításnál. A felújításnál egyedül a tető cseréjéről (4.000.000 Ft) és a kerti tároló elhelyezéséről (1.500.000 Ft) volt meg a számlája. Előtte ő se adott el ingatlant, így az illetéket, ügyvédi díjat (ezesetben 1% volt) fizette.
Nézzük az elszámolható kiadásait:
- vételár: 38.000.000 Ft
- ügyvédi költség: 380.000 Ft
- illeték: 1.520.000 Ft
- elszámolható felújítás: 5.500.000 Ft
- ingatlanközvetítői díj (2%): 1.200.000 Ft
Ezek az elszámolható költségek, melynek az összege 46.600.000 Ft. Az eladási ár 60.000.000 Ft volt, a kettő különbözete 13.400.000 Ft. Ez ugye megint a jövedelem (mármint papíron, a valóságban ugye nem ennyi volt, csak a számlák nem voltak meg), de ez sem az egész összeg, mely után adót kell fizetni, hanem ennek a 30%-a,
tehát
A jövedelem 4.020.000 Ft, melynek a 15% adója 603.000 Ft.
Ezt a példát nagyon tanulságosnak tartom, mivel innen is jól látható, hogy minden számlát el kell tenni, amely az ingatlannal kapcsolatos, hiszen ha ez az ügyfelem is így tett volna, nem kellett volna SZJA-t fizetnie az eladás után.
Jöjjön még egy utolsó példa:
Nagyon kedves ügyfelemnek 2023-ban adtuk el a lakását, 30.000.000 Ft-ért. Ő 2020-ban vette, szintén rajtunk keresztül, 23.000.000 Ft-ért. A lakásban nem igazán végzett felújítást, az ingatlanközvetítői díjat is csak az eladás során fizette és egy korábbi eladás miatt illetékkedvezményre is jogosult volt, ami miatt azt egyáltalán nem kellett fizetnie. Ami kiadása volt az ingatlannal kapcsolatban, az egyedül az ügyvédi költség volt (1%).
Nézzük a számokat:
- vételár: 23.000.000 Ft
- ügyvédi költség: 230.000 Ft
- ingatlanközvetítői díj: 600.000 Ft
Tehát az összes elszámolható költsége 23.830.000 Ft, az eladási ár 30.000.000 Ft. A kettő különbözete 6.170.000 Ft, melynek a 60%-a az adóalap tehát 3.702.000 Ft. Ennek a 15%-a a befizetendő adó, ami 555.300 Ft.
Remélem, ezekkel a példákkal sikerült egy kicsit világosabbá tennem az adó kiszámolását. Ha mégsem, itt megtalálhatod a NAV honlapján az ingatlaneladás utána SZJA kalkulátort vagy pedig keress engem nyugodtan ezzel kapcsolatban, de az adásvételt intéző ügyvéd is biztosan tud neked ebben segíteni.
Azért nézzünk át még egy pár érdekes részletet a SZJA fizetéssel kapcsolatban!
Mikor is kell azt megfizetni?
Személyi jövedelemadót mindig az éves SZJA bevallásban kell bevallani. Ezt minden év május 20-ig van lehetőség benyújtani, ebben a könyvelőd is tud segíteni és most már lehetőség van Ügyfélkapu segítségével a NAV által készített tervezetet módosítani és úgy beküldeni.
Ami nagyon fontos, hogy minden bevallás esetében az előző évet nézzük! Tehát ha te valamit SZJA fizetési kötelezettséggel adtál el 2023. márciusában, azt majd 2024.május 20-ig kell a 2023-as adóbevallásban feltüntetni. Ha a szerződés átcsúszik 2024. januárjába, akkor 2025-ig nincs teendőd vele adóbevallás terén.
És még egy nagyon fontos dolog: A bevallásban mindig az adásvételi szerződés földhivatalhoz benyújtásának időpontja számít! Nem a birtokba-adás, nem az előszerződés, mindig az a dátum, amikor be lett nyújtva a földhivatalhoz. Ez általában a szerződés aláírásától számított egy héten belül meg szokott történni, de erről bővebben az ügyvéded tud tájékoztatást nyújtani.
Kivételes esetek, avagy mikor nem kell fizetnem: igen, ilyen is van
Az ugye már megvan, hogy amennyiben 5 évnél régebben vásároltad az ingatlant, nem kell adót fizetned. Abban az esetben sem kell adót fizetned, ha a költségeid elérik a bevételt, tehát annyit költöttél a lakásra, amennyiért eladtad (és mindezt számlával is tudod igazolni). De van még 2 kivételes helyzet, amikor nem kell adód fizetni! Ezek közül az egyik, ha váláskor a közös tulajdon egyik részét az egyik házastárs megvásárolja a másiktól. Tehát, ha neked pl. a férjeddel közös tulajdon a 2 éve vett ingatlan, de épp váltok, ő kifizeti neked a te részedet az ingatlanból, úgy nem adóköteles a jövedelem. A másik kivétel, ha magánszeméllyel kötsz öröklési, tartási vagy életjáradéki szerződést, melyben az ingatlan szerepel. Ilyen esetekben sem számít a vásárlási idő, ez az ügylet is adókötelezettség-mentes.
Mindenesetre, amit zárásként mindenki lelkére kötnék: minden számlát tegyetek el legalább 5 évig, ilyen esetekben sokba kerülhet, ha mégsem így tesztek. Valamint az eladás előtt érdemes ügyvéd/könyvelő/ingatlanos/adótanácsadó tanácsát kikérni az esetleges adófizetés miatt.