Vagyonszerzési illeték – sok embernek mond ez valamit. De elképzelhető, hogy akik most állnak az első saját ingatlanvásárlás előtt, nekik még ez a szó nem mond semmit. Viszont azoknak is ajánlom ezt a bejegyzést, akik egy pici kételyt is éreznek azzal kapcsolatban, hogy biztosan mindent jól tudnak-e, hiszen egy kis tudás frissítés sose árt.
Mekkora az illeték összege?
A vagyonszerzési illeték összege ingatlan vásárlása esetén 4%. Az illeték megállapítása során nem minden esetben az adásvételi szerződésben szereplő összeget veszik figyelembe, hanem a forgalmi értéket. Ez azért nagyon lényeges, mert ez igazából kizárja azt, hogy az illetékfizetés miatt esetlegesen kevesebb összeg szerepeljen az adásvételi szerződésben. Ha a NAV túl alacsony (vagy ritka esetekben túl magas) árat állapít meg a szerződés esetén, joga van azt felülbírálni és úgy kiszabni az illeték összegét. Amennyiben viszont piaci áron vásároltad az ingatlant, ettől nem kell tartanod. Ez bizony jelentős összeg, de van pár alkalom, amikor lehet rajta csökkenteni – ezt a továbbiakban felsorolom. Természetesen példákat is fogok hozni, hiszen úgy sokkal látványosabban, érthetőbben lehet elmagyarázni a tömény számokat.
Mikor kell megfizetni az illetéket?
Amikor ingatlant veszel, a földhivatalhoz benyújt az ügyvéded egy tulajdonjog bejegyző nyilatkozatot. A földhivatal az erre adott jóváhagyó határozatát megküldi a NAV felé, majd a NAV az illetékről fizetési meghagyást hoz létre neked. Ezt kézbesíti neked és onnantól kezdve 30 nap áll a rendelkezésedre az illeték megfizetésére. Ezért nem árt az illeték fizetésével számolni, hiszen itt azért nincs olyan sok idő. Viszont jó hír, hogy amennyiben az illeték megfizetése nehézséget okoz, kérhetsz a NAV-tól részletfizetést vagy halasztást, ezt azonban a NAV nem köteles neked megadni.
Hogyan fogok értesülni az illeték fizetési kötelezettségemről?
A NAV hozza létre az illetékről szóló fizetési meghagyást, melyet vagy postai úton küld ki neked a megadott lakcímedre (nem a vásárolt ingatlan címére!) vagy pedig az ügyfélkapun keresztül küldi meg. Emiatt javasolt az ügyfélkapudat legalább hetente egyszer megnézni ingatlan vásárlást követően, nehogy lemaradj a levélről.
Mikor van kedvezmény az illetékkel kapcsolatban?
Ilyen szerencsés esetből több példát is fel tudok sorolni. Kezdjük a leggyakoribbal, a cserepótló kedvezménnyel!
- Cserepótló kedvezmény: Van olyan eset, amikor egyik ingatlanból a másikba költözik az ember. Ha az előző ingatlanodat 3 éven belül adtad el, vagy pedig 1 éven belül el fogod adni, akkor jó esetben az illetéken tudsz spórolni. A két ingatlan árának a különbözete után fogják kiszámolni az illeték összegét (erre mutatok több példát, hogy biztosan világos legyen, amikor a számolásra kerül a sor)
TIPP TŐLÜNK!
Nagyon fontos tudni, hogy a cserepótló kedvezményt csak egy ingatlan vásárlásánál tudod felhasználni. Tehát hiába adtál el pl egy nagyértékű ingatlant, aminek az árából 2 másikat veszel, a cserepótló kedvezményt csak az egyik ingatlan illetékénél tudod igénybe venni, a másiknak a teljes illetékét ki kell fizetned. - Házastársak közötti vétel: A házastársak közötti vétel illetékmentes, abban az esetben is, ha a házastársi vagyonközösséget megszüntetitek és az egyik fél kivásárolja a másikat.
- Egyenes ági rokonok közötti vétel: Amennyiben egyenes ági rokonodtól veszel ingatlant, úgy nem kell illetéket fizetned. Az egyenes ág az lehet szülő vagy gyermek (akár örökbefogadó szülő vagy örökbefogadott gyermek is), de testvér már például nem lehet.
- CSOK igénybevétele: A 2023.december 31-ig érvényes CSOK igénybevételével megkötött adásvételi szerződések esetében az ingatlan illetékmentességet élvez. A CSOK Plusszal kapcsolatban még csak találgatások vannak – november közepére ígérték az erről szóló jogszabályt, így amint publikus lesz, cikkemet is frissítem.
- Telekvásárlás esetén: Itt ki kell emelni, hogy csak olyan belterületi telkek esetében van illetékmentesség, amikor a vásárló vállalja, hogy 4 éven belül lakóházat épít rá. Itt a lakóépületnek el kell érnie a telek maximális beépíthetőségének legalább a 10%-át. Valamint az is fontos, hogy a NAV csak felfüggeszti 4 évre az illetékfizetési kötelezettséget, majd 4 év után megkeresi az illetékes hivatalt, hogy a szóban forgó telekre épített épületre adott-e ki jogerős használatbavételi engedélyt. Ezt úgy is meg lehet oldani, hogy maga az építtető értesíti erről a NAV-ot, de minden esetben a jogerős használatbavételi engedélyt kell megküldeni. Amennyiben ez 4 éven belül megtörténik, a NAV törli az illetékfizetési kötelezettséget.
- Fiatal első lakásszerző kedvezménye: Sajnos ez a pont nem lett frissítve az aktuális ingatlan árakkal, pedig pár éve még nagyon közkedvelt kedvezmény volt. A 35 év alatti első lakástulajdonosoknak szól ez a kedvezmény, amennyiben az ingatlan értéke nem haladja meg a 15 M Ft-ot. Ha ilyen ingatlant talál a fiatal vásárló, úgy az ő vagyonszerzési illetéke csupán 2% lesz.
TIPP TŐLÜNK!
Nagyon fontos tudni, hogy a cserepótló kedvezményt csak egy ingatlan vásárlásánál tudod felhasználni. Tehát hiába adtál el pl. egy nagy értékű ingatlant, aminek az árából 2 másikat veszel, a cserepótló kedvezményt csak az egyik ingatlan illetékénél tudod igénybe venni, a másiknak a teljes illetékét ki kell fizetned.
Itt tehát látjuk, hogy több esetben is azért figyelni kell és számolni is, hogy mennyi lesz az illeték ingatlan vásárlása esetén.
Nézzünk néhány példát az illetékfizetésre!
Kezdjük egy igazán egyszerűvel:
Ügyfelem vásárolt egy 42.000.000 Ft-os ingatlant, mely piaci áron volt. Előtte nem adott el ingatlant 3 éven belül és nem is tervez eladni ingatlant. Az ő illetékét így a teljes összeg után kell számolni, ami 1.680.000 Ft.
Másik ügyfelem idén vásárolt egy 30.500.000 Ft-os ingatlant. Pár hónapja adta el az ingatlanát 52.000.000 Ft-ért. Az eladott ingatlanban 50%-os tulajdonos volt, így a fele összeg az, ami neki járt (26.000.000 Ft). A két lakás különbözete 4.500.000 Ft, ez után az illeték 180.000 Ft, amit be kell majd fizetnie.
Egyik nagyon kedves ügyfelem vidékre költözött. Az ő házát 65.000.000 Ft-ért adtuk el, helyette egy 48.000.000 Ft-os ingatlant találtunk számára. Mivel az eladott ház magasabb áron ment el, mint amit most vett, így ezen csere során illetéket nem kellett fizetnie.
Ha mindent tudtál, ami itt fel van sorolva, le a kalappal! Ha viszont még lakás eladás, vagy vétel előtt állsz és szeretnél egy hozzáértőtől tanácsot vagy segítséget kérni, keress a lenti űrlapon bizalommal!