Avagy hogyan fogjunk neki, mire számítsak, mit is kell(ene) csinálnom?
Egy ingatlan eladása nem egy egyszerű téma. Rengeteg buktatója lehet, ha nem megfelelően készül elő az ember vagy nem tudja, mi legyen a következő lépés. Ami igazából nem is meglepő, hiszen a saját ingatlan eladása nem egy mindennapos dolog az ember életében. Nem árt megfelelően tájékozódni, ezért nézzük meg az alábbi lépéseket, hogy könnyebben menjen az ingatlan eladása!
01. lépés – Az ötlet
Amikor megfogalmazódik benned, hogy el szeretnéd adni az ingatlanodat, ideális esetben megbeszéled a közeli hozzátartozókkal. Minden ingatlan eladás ezzel kezdődik, hiszen egységben az erő! Esetleg közeli ismerősökkel, barátokkal, szomszédokkal is jó ötlet ilyenkor ezt megbeszélni – mindenkinek lehet egy jó ötlete, vagy akár egy ismerőse, aki pont olyan ingatlant szeretne, mint a tiéd (ez azért nem mindig akad, de volt már rá nem egy példa).
A közeli hozzátartozók és ismerősök -amellett, hogy akár érdeklődőt is ajánlanak- hasznos tanácsokkal is láthatnak el. Lehet, valaki tud ajánlani egy jó ügyvédet, más egy jó ingatlanossal dolgozott együtt. Tapasztalatot megosztani jó és hasznos, ilyen esetekben pedig különösen.
Gondoljátok át a határidőket!
Természetesen ezek a határidők nem egy fix időpontok és az eladás alatt is sok minden változhat. De már a kezdésnél gondoljátok át a következőket:
- Mennyire sürgős az eladás? Ez nagyon fontos kérdés, hiszen ha van valami cél, ami miatt el kell adni, akkor az már eleve megköti az ember kezét. Ilyenkor nem igazán célszerű az árral játszadozni, el kell találni a piaci árat, hiszen ha az ember túl sokáig árulgatja az ingatlanát, az nem tesz jót az eladásnak – végső soron ilyenkor mindig kevesebbért kel el, mintha a piacra lépéskor optimalizálva van az ár.
- Hogyan és mikor tudjátok birtokba adni az ingatlant? Ez is szintén nagyon fontos már a legelején végig gondolni. Mi lesz akkor, ha jön egy készpénzes vevő, aki 30 nap múlva be szeretne költözni, de az új házon a felújítás még legalább 2 hónapig fog tartani? Vagy már az új ingatlan megvan és bármikor át lehet költözni? Egyáltalán; elkezdtétek már a következő otthon kiválasztását?
- Ki fog foglalkozni a lakás értékesítésével? Ha több tagú a család, több a tulajdonos (például akár egy öröklés esetén), akkor megesik, hogy az összes tulajdonos szeretne foglalkozni a lakás eladással. Ilyenkor bonyodalmat szülhet az, hogy több hirdetés van ugyanarról az ingatlanról, esetleg más áron, más paraméterekkel. Beszéljétek meg és jelöljetek ki egy személyt, aki foglalkozik vele, így elkerülhetők a konfliktusok!
- Kerül szakember bevonásra vagy saját magad szeretnéd eladni? Érdemes ezt is átgondolni előre. Sokszor tapasztalom azt, hogy a tulajdonosok elkezdik árulni az ingatlanukat, egy hónap alatt belefáradnak és szakember segítségét veszik igénybe. Gondold át te is, beszéld meg a családdal, a többi tulajdonossal, hogy igénybe vesztek-e szakembert, ha igen, akkor mennyi idő után vagy pedig már a kezdetnél is. Ha több a tulajdonos, akkor a megbízási szerződést minden érintettnek alá kell írnia, így célszerű akár előre is erről egy meghatalmazást kérnie az eladással foglalkozó tulajdonosnak.
02. lépés – Az előkészületek
Miután a fenti megbeszélés megvolt, a figyelmünket az ingatlanra kell fordítani. Ebben a szakaszban papírmunka is vár ránk, valamint a lakást/házat rendbe is kell tenni. Lássuk a pontokat!
- Tulajdoni lap lekérése: A tulajdoni lap elengedhetetlen a lakás eladásához. Minden komoly érdeklődő fog kérni tulajdoni lapot, erre jobb az elején felkészülni. A tulajdoni lapot legegyszerűbben ügyfélkapu segítségével lehet lekérni, minden évben egy felhasználó 2 tulajdoni lap lekérést ingyenesen igénybe vehet. Link:
- Energetika beszerzése: Ma már minden lakó ingatlan eladása esetén energetikai tanusítványt kérnek az adásvételi szerződéshez. Egy energetikai tanúsítvány 10 évig érvényes (amennyiben nem történik változtatás az ingatlanon -erről bővebben itt-), így érdemes már a lakásról/házról az eladás legelején megcsináltatni, hogy ne az utolsó pillanatban kelljen kapkodni.
- Az ingatlan felkészítése: Sok minden múlhat apróságokon. Az lakás felkészítése során nem kell nagyobb beruházásokra gondolni, csupán kisebb dolgokra. Nem működik az egyik lámpakapcsoló? Kiégett az egyik izzó? A kapun már kellene egy zárcsere, emiatt most csak lakattal lehet zárni? Ezek pont olyan apróságok, amiknek a megcsinálása most időszerű, nem nagy költség, mégis sokat fog számítani a vevő szemében.
- Takarítás, rendrakás: Ugye mondanom sem kell, hogy ez miért is lényeges? Elsősorban a fotózásnál lesz ennek nagy szerepe, de ugye mindenki kellemesebben lép be egy olyan otthonba, ahol rend és tisztaság van, mint egy olyan otthonba, ahol a pókhálók lógnak a plafonról? Egy nagytakarítás és rendrakás nagyon jót fog tenni az eladásnak, ez is egy olyan pont, ami nem maradhat ki.
- Egyéb dokumentációk összekészítése: ilyenkor mindenre szükség van, ami papír van az ingatlanról. Közüzemi számlák, társasházi alapító okirat, SZMSZ, műszaki tervdokumentáció, használati megosztás, stb. Szedj össze mindent és tartsd a tulajdoni lappal és az energetikai tanúsítvánnyal egy helyen, hogy ha jön egy érdeklődő, azonnal tudd neki mutatni!
- Az ár meghatározása: Ez igazából egy olyan pont, ami talán még egybe van kötve a legelső lépéssel (1. lépés – Az ötlet). Ha több tulajdonos van, vagy pedig többen éltek az ingatlanban, akkor mindenképpen ajánlott a többi személlyel megbeszélni, milyen árat is képzeltek el.
Ha nem tudod, milyen áron lenne a legjobb elindulni, akkor kérd ki egy szakértő ingatlan értékbecslő szakvéleményét, a szakvélemény díját biztosan meg fogod spórolni az ingatlan eladása során!
TIPP TŐLÜNK
Mi prémium megbízásaink esetében 3 stratégián dolgozunk. Ilyenkor van egy ideális ár, egy reális ár és egy pesszimista ár. Ajánlom ennek használatát, főleg az első megbeszélés alkalmával!
03. lépés – A hirdetés
A mai internetes világban egy ház vagy egy lakás eladásához elengedhetetlen az internetes hirdetés. A hirdetéshez már össze kell állítanod a saját hirdetési anyagodat, mely a következőből áll: előnyös (nem retusált!) képek az ingatlanról, alaprajz, hirdetési szöveg. Ma már sok egyéb kiegészítő is van az online hirdetésekhez, ezek közül amit a legjobban szeretnek, az az ingatlan séta. Ezt akár te magad is elkészítheted – egy youtube videó segítségével pedig könnyen hozzá is adhatod a hirdetésedhez.
Az ingatlan meghirdetésénél figyelj arra, hogy ne csak a kevés látogatottságú, ingyenes oldalakat használd. Innen csak ingatlanosok fognak keresni, az igazi érdeklődők mind a nagyobb oldalakat használják. Az ingatlanról csak valós információkat ossz meg! Nem célszerű félrevezetni senkit sem, hiszen ennek jogi következménye lehet. Legyen a hirdetés szövege tömör, figyelemfelkeltő és tartalmazzon minden információt, hogy a leendő vevőd el tudja dönteni, neki ez a lakás kell.
04. lépés – Az érdeklődők
Ha jól el van találva az ár és jól meg van hirdetve az ingatlan, akkor érdeklődők fognak jelentkezni telefonon és üzenetben. Természetesen az első hetekben rengeteg ingatlanos is fog keresni, ezeknek a megkereséseknek a száma idővel csökkenni fog, de az elején tarts ki, keresni fognak érdeklődők is. Nagyon fontos, hogy amikor egy ingatlant hirdetsz, minden nap reggel 8-tól este 8-ig telefonon elérhetőnek kell lenned! Hiszen ha egyszer nem veszed fel a telefont és csak 2 nap múlva hívod fel, elképzelhető, hogy addigra az érdeklődő már egy másik ingatlant le is foglalózott – így folyamatosan elérhetőnek kell lenni.
Amikor egy érdeklődő a hirdetés alapján felhív, biztosan lesz néhány kérdése az ingatlannal kapcsolatban. Ezért azt ajánlom, hogy annak a telefonszáma legyen megadva a hirdetésnél, aki a legjobban ismeri az ingatlant! Ezután egy személyes megtekintésre tudsz időpontot egyeztetni az érdeklődővel, mely során az ingatlant személyesen is meg tudod mutatni.
TIPP TŐLÜNK
Ne hívj egyszerre több érdeklődőt! Ez sok bonyodalmat szülhet, valamint sokan a tiszteletlenség jeleként is veszik és egyből sarkon fordulnak!
TIPP TŐLÜNK
Ha már kiadtad a címet, soha ne mond azt meg, hogy mikor nem vagytok otthon! Ne közöld, hogy pl. Nyaralni mentek egy hétre és csak utána jó a megtekintés, elég minden indoklás nélkül időpontot adni.
05. lépés – A mutatás
A mutatás alatt azt értjük, hogy az ingatlant a leendő vevőnek, érdeklődőnek megmutatod. Telefonon már egyeztettél vele időpontot, így a megbeszélt időben az ingatlanban várhatod. Ha nem itt laksz, célszerű vinni az összekészített dokumentációkat az ingatlanról, hogy az érdeklődő mindent át tudjon nézni. Az ingatlan legyen rendbe téve, kitakarítva – leginkább legyen olyan állapotban, mint a fotózáskor, hogy ne keltsen csalódást. A mutatás alatt vezesd végig az összes helyiségben, ha volt bármi felújítás vagy pedig van valami említésre méltó, azt ne tarts magadban – ha komoly az érdeklődő, akkor minden érdekli az ingatlanról.
06. lépés – A vételár
Ugye be sem kell mutatnom, hogy mindenki szeret alkudozni? Egy ingatlan eladásánál nagyon nagy eséllyel találod magad egy alkudozás közepén – természetesen mindenki rápróbálkozik. Ha a vevőd alkudni akar, azt érdemes nem azonnal elfogadni és nem azonnal elutasítani – ilyenkor azt javaslom, vagy beszéld meg a családdal vagy pedig aludj rá egyet! Ez alól csak az kivétel, ha már az első lépésnél, a stratégiánál eldöntötted, milyen árat vagy hajlandó elfogadni. Ha a vevő azt az árat adja meg, és nem tolonganak az ajtó előtt az érdeklődők, akkor érdemes mérlegelni és nem sokáig húzni a választ, nehogy tovább álljon a lehetséges vevő.
07. lépés – A szerződés
Az adásvételi szerződés nem másnapra lesz kész. Ha így történik, azonnal keress fel egy ügyvédet saját magad, aki átnézi a szerződést! Jellemzően a vevő hozza és fizeti az ügyvédet, ez alól csak a legritkább esetekben van kivétel (általában újépítésű projektek esetében van az, hogy az eladó ügyvédje intézi a szerződést, azonban ezt is ajánlott saját ügyvéddel átnézetni). Az adásvételi szerződést köteles ügyvéd ellenjegyezni, nem elegendő sem a közjegyző, sem pedig az egymás között írt papír sem. A szerződést ideális esetben pár nappal a szerződés aláírása előtt megkapod, így át tudod nézni. Ha valami nem világos, keress meg egy jogi szakembert vagy kérdezd meg az adásvételt intéző ügyvédet. Ha minden rendben a dokumentumokkal, akkor kitűzhetitek az aláírás napját.
08. lépés – A birtokba-adás
Az adásvételi szerződésben ki vannak szabva a fizetésre és a birtokba adásra a határidők. Birtokba adni az ingatlant kizárólag a teljes vételár megfizetése után ajánlott! Ha a vételár több részletben érkezik (akár hitel felhasználásával, vagy ha egyszerűen csak több ütemben tudja a vevő fizetni), akkor a legutolsó vételár-részlet megfizetése után ajánlott birtokba adni, hamarabb semmiképp sem! A birtokba adásra általában a teljes vételár kifizetése után még pár napot szoktak hagyni, hiszen pl. egy banki hitelnél sem tudod kiszámolni, hogy az napra pontosan mikor érkezik, általában az eladó nem összecsomagolva szokta azt a pár hetet eltölteni. Birtokba adásnál átadod a kulcsokat az új vevőnek, közösen leolvassátok a mérőórákat, valamint Birtokbaadási jegyzőkönyvet vesztek fel. Ezt a jegyzőkönyvet ügyvéd jelenléte nélkül lehet rögzíteni, viszont ne felejtsetek el 2 tanút vinni.
Ha eddig eljutottál, engedd meg, hogy gratuláljak, sikeresen eladtad az ingatlanodat!