Mire számíthatok, mit hogyan csináljak, hogy ne érjen meglepetés és bebiztosítsam magamat?
Nos, előző cikkemben az Ingatlan eladás menetéről írtam, ami egy könnyebben leírható folyamat, mint az ingatlan vásárlás. Egy vásárlás esetén sokkal kevesebb konkrét dolog van, mint egy eladás esetén; eladáskor csak a vevő személye, az ár és a fizetési ütemezés nem biztos pont, míg vásárlásnál az ingatlan is egy változó pont. De akkor vágjunk is bele, kezdd el te is az ingatlan vásárlásodat és mutatom, hogy mikre figyelj!
01. – Az ötlet
Természetesen itt is egy ötlettel kezdődik minden. Amikor felüti fejedben az ingatlan vásárlás ötlete, gondold át türelmesen, miért is szeretnél ingatlant venni: bővül a család? Új élethelyzet? Kirepülsz a szülőktől? Vagy pusztán befektetési célból?
Ha magadban eldöntötted, hogy mindenképp ingatlan vásárlásba fogsz bele, beszéld meg a hozzád közel állókkal. Néha a legváratlanabb helyről is érkezhet egy kifejezetten hasznos tanács, de ha nem is szeretnéd mindenki orrára kötni a szándékodat, akkor is legalább azokkal a felnőttekkel ajánlatos megbeszélni, akikkel egy vagyonközösségben élsz.
02. – A kutatás
Mielőtt elkezded az ingatlant felkutatni, készíts egy listát magadnak! Milyen lenne az ideális ingatlan? Mennyi az ideális ára és mi az, amit maximálisan meg tudsz fizetni? Milyen legyen a műszaki és az esztétikai állapota? Legyen családi ház vagy lakás? Helyileg hol helyezkedjen el? Mekkora legyen az ingatlan?
Ilyen kérdésekre tudd mindenképp a választ, mielőtt leülsz keresgélni, hiszen rengeteg eladó ingatlan van, valami alapján kénytelen vagy szűrni őket. Ha ezeket már le is írtad, és papíron megvan az ideális ingatlan, akkor itt az ideje nekilátni felkutatni!
Az ingatlanokat hirdető portálokat egy másik cikkembe bemutatom. Ha viszont nem tudod, hogyan indulj el, Google keresőbe üsd be, hogy ingatlan vétel és biztosan az első 10 találatban benne lesznek a legnagyobb hirdető oldalak is.
Az ingatlanhirdető oldalakon üsd be a keresni kívánt ingatlan paramétereit. Elsőre azt javaslom, minden szűrőt állíts be úgy, ahogy elképzelted a leendő ingatlanodat: írd be az árat, az ingatlan típusát, a helységet, jelöld be az állapotot (hogy milyen állapotú az ingatlan) és hogy mekkora legyen a mérete. Szerintem ez kiindulónak nagyon jó és bőségesen elég, viszont itt most bármi történhet. Az is lehet, hogy feldob a portál 50-100 eladó ingatlant ezekkel a paraméterekkel, de az is lehet, hogy egyet sem fog feldobni. Ha sok ingatlant találtál így, akkor ugorhatsz is a következő pontra, ha nem, akkor nézzük meg, mit tehetünk:
Valószínűleg valami nem jól van megadva. Célszerű nem irreális beállításokkal keresni ingatlant, sajnos pl. Budapesten 5M Ft-ért nem fogunk találni 80 m2-es kertes házat. Próbáljunk kicsit változtatni a keresési paramétereken. Pl ha eddig 50 m2-es lakást kerestünk, bővítsük ki a keresést 40-50 m2 közöttire. Ha eddig 30M Ft-ért kerestünk ingatlant, bővítsük ki a keresést 25-35 M Ft közöttire. Ha eddig kizárólag kiváló állapotú lakást kerestünk, bővítsük ki a keresést és adjuk hozzá a jó állapotú lakást is. A lényeg az, hogy a keresési igényünk reális legyen, ha igazán komoly az ingatlanvásárlási szándék, azt csak ésszerű igényeknek megfelelően vezet eredményre.
TIPP TŐLÜNK
Sok esetben az eladók már az irányár meghatározásánál alkura számítanak. Ha 30M Ft-od van ingatlant vásárolni, akkor nyugodtan keress 32M Ft-os ingatlanra is, mert a legtöbb eladó számol az alkudozókkal.
03. – A megtekintés
Miután kiszemelted a megfelelő ingatlant/ingatlanokat, a kapcsolatfelvétel a következő lépés. Minden hirdetés mellett ott van valamilyen elérhetőség, jó esetben telefonszám, rosszabb esetben Facebook Messenger üzenet vagy pedig a hirdetési portálon közvetlen üzenetet tudsz küldeni. Én mindig előnyben részesítem a telefonszámot, így gyorsan és közvetlenül tudjátok felvenni a kapcsolatot. Amikor felhívod a hirdetőt, kérdezd ki az ingatlanról, hogy minden úgy van-e, ahogy a hirdetésben szerepelt. Ha igen, és minden kérdésre megnyugtató és megfelelő választ kaptál, akkor egyeztess vele egy időpontot az ingatlan megtekintésére!
TIPP TŐLÜNK
Javasolt lakásoknál is, de ház esetén viszont minden alkalommal, hogy napközben legyen a megbeszélt megtekintés! Télen sajnos elég hamar sötétedik és tudom, hogy mindenkinek munkaidő után kényelmesebb az ilyen dolgokkal foglalkoznia, de hidd el, a legjobban akkor döntesz, ha még természetesen fényben nézed meg az ingatlant! Arról már nem is beszélek, hogy egy kertes ház vagy egy padlástér nem mindig van megfelelően megvilágítva….
TIPP TŐLÜNK
Ne menj bele abba, hogy egyszerre több érdeklődővel együtt nézitek meg az ingatlant. Igenis, tiszteljük meg a másikat azzal, hogy egyszerre nem hívunk oda több embert. Neked is lehetnek olyan kérdéseid, amiket más orrára nem kötnél szívesen és a másiknak is.
04. – Az ár
Ha megvan a kiválasztott ingatlan, lehetőleg ne foglalózz azonnal! Az árról puhatolózni természetesen szabad, sőt, nagyon ajánlott is. Azonban próbáld meg nem elijeszteni az eladót egy kínosan alacsony ajánlati összeggel, hiszen, ha sokat próbálsz alkudni, elképzelhető, hogy komolytalannak gondol és a következő hívásodat már nem is fogja fogadni.
Alkudni nagyjából majdnem minden esetben lehet, kivéve akkor, ha az eladó nagyon jó áron kínálja a lakást vagy nem is igazán szeretne megválni tőle. Ilyen esetekben te döntöd el, mennyire éri meg az irányárat, vagy pedig, ha nehéz döntés, akkor kérd ki egy tapasztalt ingatlan értékbecslő véleményét!
05. – A vételi ajánlat
Ha sikerült megegyeznetek az árban, akkor jön a következő kérdés: a határidők. Mivel egy ügyvéd az adásvételi szerződést nem másnapra fogja elkészíteni (jó esetben, ha mégis ilyet ígér, inkább keress másik ügyvédet!), ezért nehogy úgy járj, hogy a szerződés készítése közben valaki más elviszi az orrod elől a kiszemelt ingatlant. Érdemes ilyenkor akár egy előszerződést írni, melyben akár foglalót is megfizetsz az eladónak, annak bebiztosítása érdekében, hogy nem fogja eladni másnak az ingatlant. Ha ingatlanoson keresztül veszel új lakást/házat, akkor általában minden ingatlan irodának van egy erre megfelelő dokumentuma, így ebben a segítségedre tud lenni. Azt tudni kell, hogy az ilyenkor megfizetett foglaló vagy ajánlattételi biztosíték nem jár vissza, amennyiben elállsz a vásárlástól vagy pedig temiattad nem jön létre az adásvételi szerződés a meghatározott ideig.
A vételi ajánlatban szerepelnie kell az eladó adatainak, a vevő adatainak, az ingatlan adatainak, valamint a közösen kialkudott összegnek. Ezeken kívül még tartalmaznia kell a fizetési ütemezést, a birtokbaadás határidejét és az adásvételi szerződés vállalt időpontját.
Ezeket érdemes jól átgondolni, mert nagyon fontos rögzíteni, hiszen az eladó is csak így tud tervezni egy esetleges tovább költözés vagy bármi kapcsán.
06. – Az ügyvéd
Ha az előszerződés vagy vételi ajánlat készen van, irány az ügyvéd! Az ügyvédet általában a vevő hozza, ő is fizeti az ügyvédi munkadíjat. Ha megvan a fent említett dokumentum, az ügyvéd felkeresésénél mindenképpen tudatni kell vele, hogy az előszerződés/vételi ajánlat milyen pontokat, határidőket tartalmaz. Innentől kezdve az adásvétel jogi részét az ügyvéd intézi, mely általában a következő lépésekből/elemekből áll:
- megbízási szerződést köt veled az ingatlan adásvételére szerződés elkészítésére
- bekéri a dokumentumokat: az összes eladó és vevő személyi igazolványa, lakcímkártyája, adókártyája, az előszerződés/vételi ajánlat és egy adatlap az ingatlanról
- kiegészítő dokumentumokat (pl. társasházi alapító okirat, használati megosztási szerződés stb.)
- ha van elővásárlási joga valakinek, aki lemond róla, akkor az ő adatait is bekéri
- ha van haszonélvező, vagy lesz, akkor az ő adatai is kelleni fognak
- az ingatlan energetikai tanúsítványa
- társasházi lakás esetén a közös költségről nullás igazolás
- utalás esetén mindkét fél bankszámla száma és a számlát vezető bank neve
Ha mindent elküldtél/elküldtetek az ügyvédnek, akkor ő -jó esetben- pár napon belül megküldi az adásvételi szerződés tervezetét. Ezt ajánlott alaposan átnézni, nem ellenőrzés céljából, hiszen ilyenkor az ügyvéd mindkét felet képviseli, hanem hogy nem történt-e bármi elírás. Ha mindent átnézett a vevő és az eladó is és mindenki rendben talált mindent, akkor jöhet a következő lépés: az időpont egyeztetés aláírásra.
07. – A szerződés
Ha kész a tervezet, mindenki leokézott mindent, neked a vételár (vagy legalábbis az ajánlatban meghatározott első összeg) rendelkezésedre áll, megtörtént az időpont egyeztetés az ügyvéddel és az eladóval. Az adásvételi szerződésre általában az ügyvéd irodájában szokott sor kerülni, lehetnek különleges esetek, melyben az ügyvéd akár házhoz is jöhet, vagy akár az ingatlanközvetítő irodájába megy, de ez az ügyvédtől is függ. Az ügyvédnél sok meglepetésre már nem igazán kell számítani, itt még egyszer átnézitek az aláírandó dokumentumokat, az ügyvéd elkéri ellenőrzésre mindenki iratait, ha bárkinek bármi kérdése van, azt felteheti. A következő lépés az aláírás, foglaló megfizetése. Ennél a pontnál készen is vagy, hacsak nem hitelfelvétel jön még a sorban vagy pedig több fizetési ütemet adtatok meg, de a hitelfelvételről majd egy külön cikkben tudsz többet olvasni.
Ha már itt tartasz, engedd meg, hogy gratuláljak a sikeres ingatlan vásárláshoz!